A po frenohen çmimet e apartamenteve në Tiranë?

Pas vitesh të tëra me rritje të pandalshme të çmimeve, tregu i banesave në Tiranë po jep sinjalet e para të një ndryshimi të rëndësishëm. Të dhënat më të fundit të publikuara nga Banka e Shqipërisë tregojnë se, për herë të parë pas një periudhe të gjatë, agjentët e pasurive të paluajtshme raportojnë ulje të lehtë të çmimeve në zonat qendrore dhe periferike të kryeqytetit.

Edhe pse tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme vazhdon të shfaqë rritje të çmimeve në nivel kombëtar, ritmi i zgjerimit po ngadalësohet dhe Tirana duket se po hyn në një fazë të re stabilizimi.

Çfarë po ndodh me çmimet e banesave?

Sipas Vrojtimit mbi Ecurinë e Tregut të Pasurive të Paluajtshme të Bankës së Shqipërisë, Indeksi Fischer i Çmimit të Banesave u rrit me 11.7% gjatë gjashtëmujorit të dytë të vitit 2025 krahasuar me gjashtëmujorin paraardhës dhe me 28% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2024.

Megjithatë, kjo rritje nuk po vjen më nga Tirana.

Në kryeqytet, indeksi i çmimeve rezultoi pothuajse i pandryshuar krahasuar me gjysmën e parë të vitit 2025, ndërsa rritja vjetore u kufizua në vetëm 4.4%. Kjo përbën një ngadalësim të ndjeshëm krahasuar me ritmet dyshifrore që karakterizuan tregun gjatë viteve të fundit.

Edhe më domethënës është fakti se agjentët e pasurive të paluajtshme raportojnë ulje të lehta të çmimeve të transaksioneve të realizuara si në zonat qendrore ashtu edhe në periferi të Tiranës.

A është kjo fillimi i një korrigjimi të tregut?

Jo domosdoshmërisht.

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë nuk tregojnë një rënie të përgjithshme të tregut, por më shumë një proces normalizimi pas një periudhe me rritje shumë të shpejta.

Në vitet e fundit, çmimet e banesave në Tiranë janë rritur me ritme shumë më të larta se rritja e të ardhurave të familjeve. Kjo ka sjellë një ngadalësim gradual të kërkesës, veçanërisht në segmentet me çmime më të larta.

Në këtë kontekst, stabilizimi ose ulja e lehtë e çmimeve në disa zona mund të konsiderohet si një zhvillim i natyrshëm i tregut.

Shitjet bien me 35%

Një tjetër tregues që konfirmon ngadalësimin e aktivitetit është rënia e numrit të transaksioneve.

Gjatë gjashtëmujorit të dytë të vitit 2025 u raportuan 1,273 prona të shitura, krahasuar me 1,959 prona në gjashtëmujorin e parë të vitit.

Kjo përfaqëson një rënie prej rreth 35%.

Mesatarisht, çdo agjent imobiliar realizoi 8 shitje gjatë periudhës, nga 11 që ishte mesatarja në pjesën e parë të vitit.

Ekspertët e lidhin këtë ngadalësim edhe me pritshmëritë për procesin e rivlerësimit të pasurive të paluajtshme, i cili mbeti për muaj të tërë në pritje dhe ndikoi në vendimmarrjen e shumë blerësve dhe shitësve.

Banesat po shiten më shpejt

Paradoksalisht, edhe pse janë realizuar më pak transaksione, koha e nevojshme për të shitur një pronë është ulur ndjeshëm.

Në nivel kombëtar, koha mesatare e shitjes zbriti në 9.1 muaj nga 11.6 muaj që ishte më parë.

Në Tiranë, ulja ishte edhe më e fortë, duke rënë nga 11.1 muaj në vetëm 8.1 muaj.

Kjo tregon se pronat që vendosen në treg me çmime realiste dhe në lokacione të kërkuara vazhdojnë të tërheqin interes të konsiderueshëm nga blerësit.

Stoku i pronave të pashitura vazhdon të bjerë

Një nga treguesit më të rëndësishëm të shëndetit të tregut mbetet inventari i pronave të pashitura.

Banka e Shqipërisë evidenton se numri i pronave të pashitura ka vijuar të bjerë edhe gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025, duke vazhduar një trend që ka nisur që prej vitit 2016.

Kjo do të thotë se oferta po absorbohet gradualisht nga tregu dhe se nuk ekziston ende një mbingopje e pronave në shitje.

Në praktikë, kjo është një nga arsyet kryesore pse çmimet nuk kanë pësuar rënie të forta pavarësisht ngadalësimit të shitjeve.

Bregdeti po merr rolin e motorit të tregut

Ndërsa Tirana po hyn në një fazë stabilizimi, zonat bregdetare po vazhdojnë të tërheqin investime dhe kërkesë në rritje.

Sipas Bankës së Shqipërisë, pikërisht tregu bregdetar ka dhënë kontributin më të madh në rritjen e indeksit kombëtar të çmimeve.

Interesi në rritje për apartamente pushimi, rezidenca të dyta dhe investime turistike po mbështet rritjen e çmimeve në qytetet dhe zonat pranë vijës bregdetare.

Ky trend po e zhvendos gradualisht qendrën e gravitetit të tregut shqiptar të pasurive të paluajtshme nga Tirana drejt bregdetit.

Çfarë do të thotë kjo për blerësit dhe investitorët?

Për blerësit e banesave në Tiranë, zhvillimet e fundit mund të përfaqësojnë një mundësi më të mirë negocimi sesa në vitet e fundit, kur konkurrenca ishte shumë e lartë dhe çmimet rriteshin vazhdimisht.

Për investitorët, tregu po bëhet më selektiv. Vendndodhja, cilësia e ndërtimit, efikasiteti energjetik dhe potenciali i qirasë po marrin gjithnjë e më shumë rëndësi krahasuar me strategjinë e thjeshtë të blerjes me pritshmërinë e rritjes automatike të çmimit.

Në të njëjtën kohë, zonat bregdetare vazhdojnë të ofrojnë potencialin më të madh të rritjes, të mbështetur nga zhvillimi i turizmit dhe rritja e interesit të investitorëve vendas dhe të huaj.

Raporti i fundit i Bankës së Shqipërisë konfirmon se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri po kalon nga faza e rritjes së shpejtë drejt një faze më të matur dhe më të qëndrueshme.

Për herë të parë pas shumë vitesh, çmimet e banesave në qendër dhe periferi të Tiranës po shfaqin shenja rënieje të lehtë, ndërsa bregdeti po bëhet faktori kryesor që po mban në rritje tregun kombëtar.

Kjo nuk sinjalizon fundin e ciklit të rritjes, por një treg më të pjekur, ku çmimi, cilësia dhe vendndodhja do të luajnë rol më të rëndësishëm se kurrë më parë.

• Κοινοποίηση σε :

Ad