Migliaia di nuovi appartamenti sul mercato: Sta aumentando la concorrenza negli affitti turistici?

Il mercato degli appartamenti destinati agli affitti a breve termine in Albania continua a espandersi a ritmi sostenuti, ma stanno già emergendo i primi segnali di un cambiamento significativo. Dopo diversi anni di crescita costante della domanda, dei ricavi e dei prezzi, gli investitori si trovano ora di fronte a una nuova realtà: l’offerta sta crescendo più rapidamente della domanda.

Gli ultimi dati pubblicati da AirDNA mostrano che il mercato albanese degli alloggi turistici a breve termine rimane uno dei più dinamici dei Balcani. Tuttavia, la concorrenza sta diventando sempre più intensa e i profitti non crescono più allo stesso ritmo di un tempo.

L’Albania Guida i Balcani nella Crescita dell’Offerta

Nei 12 mesi conclusi a marzo 2026, l’Albania ha registrato una media di circa 27.000 annunci attivi sulle piattaforme Airbnb e Vrbo.

Ciò rappresenta una crescita del 19% rispetto all’anno precedente, il tasso più elevato di espansione dell’offerta tra tutti i Paesi dei Balcani.

Solo pochi anni fa, prima della pandemia, il mercato era molto più piccolo. Nel 2019 il numero di annunci attivi non raggiungeva nemmeno le 6.000 unità. La crescita del turismo, l’interesse degli investitori e gli elevati rendimenti degli affitti brevi hanno spinto migliaia di proprietari a entrare in questo mercato.

Il risultato è stata una trasformazione straordinaria del settore in un periodo relativamente breve.

La Domanda Continua a Crescere, Ma Non Quanto l’Offerta

La buona notizia è che i turisti continuano a scegliere l’Albania.

Secondo AirDNA, la domanda misurata in pernottamenti è aumentata del 18% nell’ultimo anno, mentre i ricavi complessivi del settore hanno raggiunto i 133,7 milioni di euro, con una crescita annua del 19%.

Tuttavia, per la prima volta dopo molti anni, il ritmo di crescita dell’offerta ha iniziato a superare quello della domanda.

Dal punto di vista economico, questo è il momento in cui il mercato inizia a riequilibrarsi. Quando il numero di immobili disponibili cresce più rapidamente del numero di turisti, la concorrenza tra i proprietari aumenta e la pressione sui prezzi diventa più forte.

I Prezzi Stanno Crescendo Molto Più Lentamente

Uno dei segnali più evidenti di questo cambiamento è il rallentamento della crescita dei prezzi.

La tariffa giornaliera media (ADR) ha raggiunto i 57 euro a notte nell’ultimo anno, un livello superiore di oltre il 50% rispetto al periodo pre-pandemia.

Tuttavia, rispetto all’anno precedente, i prezzi sono aumentati di appena l’1%.

Ciò suggerisce che il periodo in cui i proprietari potevano aumentare i prezzi a ogni stagione potrebbe essere vicino alla fine.

Per mantenere elevati i livelli di prenotazione, molti operatori sono costretti a competere maggiormente attraverso il prezzo, la qualità del servizio, i comfort aggiuntivi e le recensioni positive degli ospiti.

I Tassi di Occupazione Si Stanno Stabilizzando

Anche i tassi di occupazione mostrano segnali simili.

In media, gli immobili presenti su Airbnb e Vrbo in Albania hanno registrato un tasso di occupazione del 54% negli ultimi 12 mesi.

Questo livello rimane significativamente più alto rispetto al periodo pre-pandemia, quando il tasso medio di occupazione era intorno al 43%.

Tuttavia, il ritmo di miglioramento è rallentato notevolmente e in alcuni periodi sono stati registrati persino lievi cali.

Per gli investitori, questo significa che la redditività futura dipenderà sempre meno dalla crescita automatica degli arrivi turistici e sempre più dalla gestione professionale delle proprietà e dalla capacità di distinguersi dalla concorrenza.

La Stagionalità Rimane la Sfida Principale

Nonostante la forte crescita del turismo, il mercato albanese rimane fortemente stagionale.

I dati mostrano che nel 2025 la domanda di febbraio rappresentava soltanto il 28% del livello registrato a luglio e appena il 23% di quello di agosto, il mese con la maggiore attività turistica.

Questo forte divario tra alta e bassa stagione continua a rappresentare una delle principali sfide per i proprietari di appartamenti turistici.

In pratica, molte proprietà generano la maggior parte dei loro ricavi annuali in appena tre o quattro mesi estivi.

Per questo motivo, gli investitori dovrebbero valutare attentamente il reale potenziale di reddito annuale e non concentrarsi esclusivamente sulle performance dei mesi di punta.

Cosa Significa Questo per gli Investitori?

Gli sviluppi recenti non indicano la fine del boom degli affitti turistici in Albania.

Al contrario, il mercato continua a crescere e ad attirare nuovi investimenti. Tuttavia, l’epoca dei profitti facili e della crescita automatica dei prezzi sembra lasciare spazio a un mercato più competitivo e professionale.

Gli investitori che avranno un vantaggio nei prossimi anni non saranno necessariamente quelli che possiedono più appartamenti, ma quelli che offriranno una migliore esperienza agli ospiti, una gestione efficiente e immobili situati in aree con forte potenziale durante tutto l’anno.

Un Mercato Sempre Più Competitivo

Il mercato albanese degli affitti a breve termine sta affrontando il suo primo vero banco di prova. L’offerta cresce più rapidamente della domanda, la crescita dei prezzi rallenta e i tassi di occupazione si stanno stabilizzando.

Tuttavia, con oltre 133 milioni di euro di ricavi annuali e con l’Albania che rimane una delle destinazioni turistiche in più rapida crescita della regione, il potenziale del mercato continua a essere considerevole.

La domanda non è più se il turismo continuerà a crescere, ma quali investitori riusciranno a distinguersi in un mercato che ogni anno diventa più competitivo.

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