Il Governo modifica le regole per la privatizzazione dei beni immobili dello Stato: cosa cambia per i periti, gli ex proprietari e il processo di vendita

Il Governo ha approvato importanti modifiche alla Delibera del Consiglio dei Ministri (DCM) n. 926 del 29 dicembre 2014, rivedendo le procedure per la privatizzazione e la trasformazione dei beni immobili dello Stato. Le modifiche interessano quasi tutte le fasi del processo, dalle modalità di valutazione degli immobili e dai termini procedurali fino al trattamento degli ex proprietari e alla gestione degli immobili rimasti invenduti.

Questi cambiamenti mirano ad accelerare le procedure di privatizzazione, aumentare la trasparenza e ridurre i ritardi amministrativi, introducendo al contempo nuovi obblighi per le istituzioni e gli esperti coinvolti nel processo.

Compensi più elevati per gli esperti di valutazione

Una delle modifiche più importanti riguarda il sistema di remunerazione degli esperti incaricati della valutazione dei beni immobili dello Stato.

Secondo le nuove regole:

• Per gli immobili con un valore fino a 10 milioni di lek, l'esperto riceverà un compenso pari al 5% del valore dell'immobile, con un minimo di 100.000 lek (IVA esclusa).

• Per gli immobili con un valore superiore a 10 milioni di lek, il compenso sarà pari al 4% del valore dell'immobile, con un minimo di 500.000 lek e un massimo di 1 milione di lek (IVA esclusa).

Un'altra importante novità è che il pagamento sarà effettuato soltanto dopo la consegna e l'approvazione del rapporto di valutazione da parte delle autorità competenti. Questa misura mira ad aumentare la responsabilità professionale e la qualità delle relazioni di stima.

La valutazione degli immobili sarà maggiormente allineata al mercato

Le modifiche riguardano anche la metodologia di valutazione degli immobili che non figurano nella mappa ufficiale dei prezzi.

In questi casi:

• la valutazione sarà basata sul reale valore di mercato;

• la mappa ufficiale dei prezzi sarà aggiornata e confermata ogni sei mesi dall'Agenzia per il Trattamento delle Proprietà (ATP);

• il perito sarà pienamente responsabile della metodologia utilizzata e del valore finale determinato.

Questa modifica mira a limitare le interpretazioni soggettive e ad aumentare l'affidabilità del processo di valutazione.

Procedure di privatizzazione più rapide

Il Governo ha deciso di ridurre significativamente i termini per la preparazione delle relazioni di valutazione.

I nuovi termini massimi sono:

• edifici e impianti industriali: da 60 a 30 giorni;

• macchinari, attrezzature e mezzi di trasporto: il termine rimane invariato a 20 giorni.

La riduzione dei termini ha l'obiettivo di eliminare i ritardi che spesso hanno ostacolato la vendita all'asta dei beni immobili dello Stato.

Maggiore responsabilità per gli amministratori delle imprese statali

La decisione amplia la responsabilità nella gestione degli obblighi finanziari delle imprese sottoposte a privatizzazione.

Oltre ai dirigenti, saranno responsabili anche:

• gli amministratori;

• i liquidatori delle imprese statali e delle società per azioni.

La decisione modifica inoltre il sistema di remunerazione delle persone incaricate del recupero dei crediti dopo la privatizzazione, collegando il compenso agli stipendi dell'impresa stessa e non più a quelli della pubblica amministrazione locale.

L'Agenzia per il Trattamento delle Proprietà (ATP) assume un ruolo più importante

Un'altra modifica significativa rafforza il ruolo dell'Agenzia per il Trattamento delle Proprietà (ATP).

Prima che un immobile venga messo all'asta, sarà obbligatoria la verifica da parte dell'ATP per accertare l'eventuale esistenza di rivendicazioni di proprietà o di procedimenti aperti relativi alla restituzione dei beni.

Questo meccanismo mira a prevenire controversie legali e la vendita di immobili che potrebbero essere oggetto di procedimenti di restituzione o compensazione.

Procedure semplificate per gli ex proprietari

La decisione introduce diverse modifiche che incidono direttamente sugli ex proprietari.

Tra le principali novità:

• gli avvisi non saranno pubblicati soltanto in forma cartacea, ma anche sul sito ufficiale del ministero competente e nel Bollettino Ufficiale degli Avvisi Pubblici;

• il termine per la presentazione della documentazione da parte degli ex proprietari viene ridotto da 30 a 15 giorni;

• la verifica della documentazione sarà concentrata presso la struttura responsabile della vendita dell'immobile, eliminando le numerose procedure interistituzionali.

Queste modifiche mirano ad accelerare il processo e a ridurre la burocrazia.

Ripristinato il diritto di prelazione

Una delle modifiche più rilevanti è il ripristino del diritto di prelazione per gli ex proprietari, anche nei casi riguardanti società statali in liquidazione.

In precedenza, gli ex proprietari partecipavano alle aste alle stesse condizioni di qualsiasi altro acquirente. Con le nuove regole, essi riacquistano il diritto di prelazione previsto dalla normativa sulla restituzione e sul risarcimento delle proprietà.

Questa modifica è considerata un passo importante per la tutela degli interessi degli ex proprietari.

Gli immobili invenduti saranno destinati alla compensazione in natura

Sono state introdotte modifiche anche per gli immobili che non vengono venduti.

Se un immobile:

• viene messo all'asta almeno tre volte; e

• non trova un acquirente entro 12 mesi,

sarà proposto all'Agenzia per il Trattamento delle Proprietà (ATP) per essere inserito nel fondo destinato alla compensazione in natura degli ex proprietari.

Questo meccanismo mira a evitare che gli immobili invenduti rimangano inutilizzati per anni e a destinarli al processo di compensazione.

Quali effetti sono attesi?

Il nuovo pacchetto di modifiche mira a modernizzare le procedure di privatizzazione dei beni immobili dello Stato, combinando maggiore rapidità, trasparenza e certezza giuridica.

Da un lato, termini più brevi e procedure semplificate dovrebbero accelerare le privatizzazioni. Dall'altro, il rafforzamento del ruolo dell'Agenzia per il Trattamento delle Proprietà, il ripristino del diritto di prelazione per gli ex proprietari e la maggiore responsabilità degli esperti di valutazione mirano a rendere il processo più affidabile e con un numero inferiore di controversie.

Se attuate efficacemente, queste modifiche potrebbero incidere non solo sulla gestione dei beni immobili dello Stato, ma anche sul rafforzamento della certezza del diritto e sul miglioramento dell'efficienza del mercato immobiliare in Albania.

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