Verlangsamt sich der anstieg der wohnungspreise in Tirana?

Nach Jahren ununterbrochener Preissteigerungen zeigt der Wohnungsmarkt in Tirana die ersten Anzeichen eines bedeutenden Wandels. Die neuesten Daten der Albanischen Zentralbank zeigen, dass Immobilienmakler erstmals seit langer Zeit von leichten Preisrückgängen bei Immobilien sowohl im Stadtzentrum als auch in den Randgebieten der Hauptstadt berichten.

Obwohl der albanische Immobilienmarkt landesweit weiterhin steigende Preise verzeichnet, verlangsamt sich das Wachstumstempo, und Tirana scheint in eine neue Phase der Stabilisierung einzutreten.

Was passiert mit den Wohnungspreisen?

Laut der Umfrage der Albanischen Zentralbank zur Entwicklung des Immobilienmarktes stieg der Fischer-Hauspreisindex im zweiten Halbjahr 2025 um 11,7 % gegenüber dem vorherigen Halbjahr und um 28 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2024.

Dieses Wachstum wird jedoch nicht mehr von Tirana getragen.

In der Hauptstadt blieb der Preisindex im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 nahezu unverändert, während das jährliche Wachstum auf lediglich 4,4 % begrenzt war. Dies stellt eine deutliche Verlangsamung im Vergleich zu den zweistelligen Wachstumsraten dar, die den Markt in den vergangenen Jahren geprägt haben.

Noch bemerkenswerter ist die Tatsache, dass Immobilienmakler leichte Preisrückgänge bei den tatsächlich verkauften Immobilien sowohl in den zentralen als auch in den peripheren Gebieten Tiranas melden.

Ist dies der Beginn einer Marktkorrektur?

Nicht unbedingt.

Die Daten der Albanischen Zentralbank deuten nicht auf einen allgemeinen Rückgang des Marktes hin, sondern vielmehr auf einen Normalisierungsprozess nach einer Phase außergewöhnlich starken Wachstums.

In den vergangenen Jahren sind die Wohnungspreise in Tirana deutlich schneller gestiegen als die Einkommen der Haushalte. Dies führte zu einer allmählichen Abschwächung der Nachfrage, insbesondere im höherpreisigen Marktsegment.

Vor diesem Hintergrund kann die Stabilisierung oder der leichte Preisrückgang in bestimmten Gebieten als eine natürliche Entwicklung des Marktes angesehen werden.

Immobilienverkäufe gingen um 35 % zurück

Ein weiterer Indikator für die Abschwächung der Marktaktivität ist der Rückgang der Transaktionszahlen.

Im zweiten Halbjahr 2025 wurden insgesamt 1.273 Immobilien verkauft, verglichen mit 1.959 Immobilien im ersten Halbjahr desselben Jahres.

Dies entspricht einem Rückgang von rund 35 %.

Im Durchschnitt verkaufte jeder Immobilienmakler während dieses Zeitraums etwa acht Objekte, gegenüber durchschnittlich elf Verkäufen in der ersten Jahreshälfte.

Experten führen diese Entwicklung teilweise auch auf die Erwartungen im Zusammenhang mit dem Immobilien-Neubewertungsprozess zurück, der über mehrere Monate hinweg aufgeschoben wurde und die Entscheidungen vieler Käufer und Verkäufer beeinflusste.

Wohnungen werden schneller verkauft

Paradoxerweise hat sich die durchschnittliche Verkaufsdauer deutlich verkürzt, obwohl weniger Transaktionen abgeschlossen wurden.

Auf nationaler Ebene sank die durchschnittliche Verkaufszeit von 11,6 auf 9,1 Monate.

In Tirana war der Rückgang noch stärker: Die durchschnittliche Verkaufsdauer verringerte sich von 11,1 auf nur noch 8,1 Monate.

Dies zeigt, dass Immobilien mit realistischen Preisen und attraktiven Standorten weiterhin auf großes Interesse bei Käufern stoßen.

Der Bestand unverkaufter Immobilien nimmt weiter ab

Einer der wichtigsten Indikatoren für die Gesundheit des Marktes bleibt der Bestand an unverkauften Immobilien.

Die Albanische Zentralbank stellt fest, dass die Zahl der unverkauften Immobilien auch im zweiten Halbjahr 2025 weiter zurückgegangen ist und damit einen Trend fortsetzt, der bereits seit 2016 anhält.

Dies bedeutet, dass das Angebot schrittweise vom Markt aufgenommen wird und weiterhin kein Überangebot an Immobilien besteht.

In der Praxis ist dies einer der Hauptgründe dafür, dass die Preise trotz der rückläufigen Verkaufszahlen nicht deutlich gefallen sind.

Die Küstenregion wird zum neuen Wachstumsmotor

Während Tirana in eine Phase der Stabilisierung eintritt, ziehen die Küstenregionen Albaniens weiterhin Investitionen und eine steigende Nachfrage an.

Nach Angaben der Albanischen Zentralbank leistete der Küstenimmobilienmarkt den größten Beitrag zum Anstieg des landesweiten Hauspreisindex.

Das zunehmende Interesse an Ferienwohnungen, Zweitwohnsitzen und touristischen Investitionen unterstützt die Preissteigerungen in Städten und Regionen entlang der albanischen Küste.

Dieser Trend verlagert das Zentrum des albanischen Immobilienmarktes zunehmend von Tirana in Richtung Küste.

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Für Wohnungskäufer in Tirana könnten die aktuellen Entwicklungen bessere Verhandlungsmöglichkeiten bieten als in den vergangenen Jahren, als die Nachfrage besonders hoch war und die Preise kontinuierlich stiegen.

Für Investoren wird der Markt zunehmend selektiver. Lage, Bauqualität, Energieeffizienz und Vermietungspotenzial gewinnen immer mehr an Bedeutung gegenüber der einfachen Strategie, Immobilien allein in Erwartung steigender Preise zu erwerben.

Gleichzeitig bieten die Küstenregionen weiterhin das größte Wachstumspotenzial, unterstützt durch die Entwicklung des Tourismussektors und das steigende Interesse nationaler und internationaler Investoren.

Der jüngste Bericht der Albanischen Zentralbank bestätigt, dass sich der albanische Immobilienmarkt von einer Phase schnellen Wachstums zu einer reiferen und nachhaltigeren Entwicklungsphase bewegt.

Zum ersten Mal seit vielen Jahren zeigen die Wohnungspreise in den zentralen und peripheren Gebieten Tiranas Anzeichen eines leichten Rückgangs, während die Küstenregionen zum wichtigsten Treiber des landesweiten Preiswachstums werden.

Dies signalisiert nicht das Ende des Wachstumszyklus, sondern vielmehr die Entstehung eines reiferen Marktes, in dem Preis, Qualität und Lage wichtiger sein werden als je zuvor.

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